均认为对方违约并要求支付违约金，一方要求判决解除、另一方要求确认解除，法院该如何裁判？
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-008-2总第219）
均认为对方违约并要求支付违约金，一方要求判决解除、另一方要求确认解除，法院该如何裁判？
国家关于商住房政策调控是否能成为买受人因贷款受阻继而要求解除房屋买卖合同的免责事由？
——于某、北京某房地产经纪有限公司与张某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
【关键词】
房屋买卖合同 解除合同 银行贷款 首付款交付确认函 商业、办公类项目管理 商住房调控政策
【要点提示】
要求解除合同，其实质属形成之诉;要求确认合同已经解除，其实质属确认之诉。二者在诉的种类上有本质不同。当事人双方关于合同解除的诉讼理由，均以对方违约并要求支付违约金为前提。在此情况下，不宜以双方已达成合意为由确认合同解除，否则有悖当事人意思表示的真实完整。
【当事人信息】
原告：张某（买受人、反诉被告、被上诉人）
被告：于某（出卖人、反诉原告、上诉人）
第三人：北京某房地产经纪有限公司（居间方、中介公司）
【案情简介】
2017年3月7日张某（买受人）与于某（出卖人）经北京某房地产经纪有限公司居间签订《存量房屋买卖合同》（房屋规划设计用途为商务办公），约定房屋成交价格为127万元，购房定金3万，买受人于过户之前向出卖人交纳购房首付款92万元，买受人拟申请贷款35万元。买卖双方协商一致，房屋核验及购房资格审核通过后七日内，双方办理该房产的贷款手续。
合同签订当天，买受人张某给付出卖人于某定金3万元。2017年3月15日涉案房屋通过存量房房源核验。3月19日买受人张某与出卖人于某在共同办理贷款手续时，因出卖人于某不同意在未收到首付款的情况下签署二手房首付款交付确认函而未办理成功。3月21日双方再次约定办理贷款手续，但仍未办理成功。
经查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），内容包括：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
买受人张某诉至法院，请求：1、判决解除存量房屋买卖合同。2、出卖人于某返还购房定金3万元。3、出卖人于某支付解除合同的违约金12.7万元。
出卖人于某向法院提出反诉,请求：1、确认存量房屋买卖合同解除。2、判令买受人张某支付违约金12.7万元。
【法院判决】
【一审】
1.确认《存量房屋买卖合同》于二○一七年五月八日解除；
2.出卖人于某返还买受人张某购房定金三万元；
3.驳回买受人张某的其他诉讼请求；
4.驳回出卖人于某的其他反诉请求。
【二审】（改判/更正）：
1.维持一审判决第二项；
2.撤销一审判决第三项、第四项；
3.变更一审判决第一项为：解除《存量房屋买卖合同》；
4.驳回买受人张某的其他诉讼请求；
5.驳回出卖人于某的全部反诉请求。
【案件解析】
一、出卖人未收到首付款拒绝在交付确认函上签字而致后续合同无法正常履行，是否构成违约需要承担责任？
【详见本公众号2018年1月22日推文】出卖人未收到首付款拒绝在交付确认函上签字而至后续合同无法正常履行，是否构成违约需要承担责任？
二、均认为对方违约并要求支付违约金，一方要求判决解除、另一方要求确认解除，法院该如何裁判？
二审法院认为，一审判决第一项系以买受人张某与出卖人于某均要求解除合同，视为双方就解除合同的意思表示已达成一致为由，确认本案合同于一审庭审当日解除。但经审查，买受人张某诉讼请求系要求解除合同，其实质属形成之诉，而出卖人于某反诉请求系要求确认合同已经解除，其实质属确认之诉。二者在诉的种类上有本质不同，且双方关于合同解除的诉讼理由，均以对方违约并要求支付违约金为前提。在此情况下，不宜以双方已达成合意为由确认合同解除，否则有悖当事人意思表示的真实完整。据此，二审法院对一审判决此项处理予以纠正。
三、买受人因房产政策调控诉请解除合同、明示不再履行是否构成违约？法院如何判定政策影响及当事人责任？
【详见后文解析...】
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
易居房产律师团 原创声明
所有标注“原创”文章案例均选编自易居房产律师团队亲办或法院公开裁判的真实案件，并以现行有效的相关法律、法规及政策为依据(如相关依据有所调整，以调整后的为准)；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/(PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email:13911056513@139.com
易居房产律师团队合照
专注房产十三年
专业房产争议解决
易居房产律师团订阅号
易居首席张涛律师订阅号
点击下方文章标题，可阅读更多文章
更多原创文章，在本订阅号“查看历史”
☞出卖人未收到首付款拒绝在交付确认函上签字而至后续合同无法正常履行，是否构成违约需要承担责任？
☞《房屋抵押借款合同》的签订双方是否恶意串通，损害其他债权人合法权益？
☞当事人主张《房屋抵押借款合同》建立在虚假债权基础上，法院该如何认定、推理？
☞过户条件成就后，买受人未付房款、出卖人未办过户，法院如何认定责任和处理？
☞重婚骗取购房资格不属于民事诉讼审理范围，可向有关部门举报!!!
☞夫妻双方借款买房，登记在一方父母名下，法院如何认定房屋权属？
☞离婚双方对属于夫妻共同财产的房屋均主张房屋所有权，法院如何裁判？
☞逾期交付房屋和交割物业两项违约金，及实际损失（房屋占有使用费）能否一并主张，法院如何审查和裁判？
☞当事人对合同约定理解存在分歧,法院如何认定是否存在房屋交付和物业交割时间的变更?如何认定违约及责任？
☞《离婚协议书》是否对所涉房产进行了分配？一方户口迁出是否影响取得宅基地房屋？
☞立附条件书面文书将宅院分给儿子“为业”，所涉宅基地房屋应归谁所有？
☞买方不具备农村购房资格合同无效，卖方需要怎样赔偿地上物及附属物设施补偿款？！
☞出售人将已出售并交付他人的房屋又设定抵押的，《房屋买卖合同》效力是否受影响？出卖人的该行为应如何定性？（下）
☞出售人将已出售并交付他人的房屋又设定抵押的，《房屋买卖合同》效力是否受影响？出卖人的该行为应如何定性？（上）
☞出卖人将已出售房屋抵押他人借款，法院能否判决抵押行为无效抵押登记注销？！（4）
☞房屋被查封所具有的法院强制执行效力能否对抗买受人请求将房屋过户登记的债权请求权？（3）
☞房屋买卖合同履行过程中产生的出卖人违约赔偿额能否与买受人需支付的剩余购房款相抵销？(2)
☞房屋买卖合同履行只差办理房屋所有权过户登记最后一步，买受人能否请求法院确认房屋所有权归其所有？（1）
☞出卖人将已售并交付的房屋抵押，法院认定抵押登记行为无效应予撤销有什么法律依据？已售并交付的房屋抵押无效，抵押权应撤销？！（下）
☞已出售并交付的房屋又被出卖人抵押，法院是优先保护买受人对房屋的物权期待权还是债权人对房屋的担保抵押权？
☞隐瞒房屋被查封致拍卖，履行不能合同解除卖方被判赔违约金40万！
☞农村房屋买卖合同被确认无效后，暂无法确定拆迁，该何时主张腾退、返还?（本案历经八轮诉讼！）
☞抛开合作伙伴单独进行房地产项目开发，可得利益损失该怎样赔偿？
☞房屋出售后再抵押致履行不能而解除,卖方应承担怎样的赔偿责任?
☞合同无效后，出卖人能要回农村房屋要求腾退返还吗？本案为何二审撤销返还判决项？有关购房款返还及损失赔偿问题应如何处理？（下）
☞农村房屋出售13年买方已去世，卖方还能诉请确认买卖合同无效、要回吗（上）？
☞未审查原值即促成签约致买方多付19余万税款，中介居间服务存在瑕疵应退费、赔偿吗？
☞农村宅基地房屋买卖无效多年后被拆迁，买受人可否主张信赖利益？区位补偿价的评估适用时间节点：合同无效时还是征地拆迁时？（下）
☞农村宅基地房屋出售16年并历经多次转让，法院为何仍支持初始售房人判决房屋买卖合同无效？买方主张区位补偿款获法院支持!(上)